Титульное страхование недвижимости в России

titul strachovka

Титульное страхование недвижимости пока непопулярно в России. С одной стороны, о страховке в нашей стране вообще мало кто задумывается. С другой, сложно быстро оценить уровень риска конкретной сделки. Специалисты Консультационного центра недвижимости собрали и классифицировали все «титульные» риски. Эта методика позволяет всесторонне исследовать «историю титула», квалифицированно оценить риски и предотвратить потери банков при ипотечном кредитовании.

Надежен ли залог недвижимости?

Принимая в качестве залога недвижимое имущество, банки, казалось бы, снижают до минимума кредитные риски. И порой ошибаются, считая, что такой залог — самый надежный.На рынок недвижимости приходится едва ли не самое большое количество оспоренных сделок. Потерять право собственности на приобретенное имущество можно по разным причинам. Только прямых оснований, позволяющих признать ничтожными или спорными сделки по купле-продаже недвижимости, в российском гражданском законодательстве существует не один десяток. Фактически любое соглашение по поводу такого рода имущества можно — при желании — признать в суде недействительным. Так утверждают многие юристы, практикующие в этой сфере.

Даже у добросовестного покупателя нежилое здание, квартиру, земельный участок и т.п. можно отобрать по суду. И чем длиннее цепочка сделок с объектом, тем больше вероятность его утраты нынешним владельцем. К сожалению, причина этого не только в несоблюдении или злонамеренном нарушении законов, но и в их несовершенстве. А также в неэффективной работе государственных органов. В том числе регистрирующих права на недвижимость.

Согласно Статье 42 Зако­на «Об ипотеке (залоге недвижимости)» утрата залогодателем имущества автоматически прекращает договор ипотеки. Как следствие, у банка возникают существенные риски невозврата кредита.

Страховать недвижимость по титулу

Проблема острая, но решение у нее есть. Это — титульное страхование недвижимости, широко распространенное в мире. К примеру, в США или Канаде редкая сделка с недвижимостью совершается без страхования. При возникновении каких-либо проблем, связанных с имуществом, страховая компания компенсирует убытки выгодоприобретателя. Залогодержателю выплачивается стоимость заложенного имущества при утрате прав на него залогодателем.

Титульное страхование в России пока развито слабо. Слишком много рисков, и страховые компании настороженно относятся к этому, относительно новому виду бизнеса. Низкая страховая культура граждан также не способствует его продвижению. Большинство привыкло экономить на всем, включая страховку. С юридической и организационной точки зрения титульное страхование сложнее, чем, к примеру, простое имущественное. С экономической — менее выгодно для страхователя.

Кроме того, активное развитие титульного страхования возможно лишь при стабильном банковском секторе, так как связано преимущественно с долгосрочным ипотечным кредитованием. Отечественную же банковскую сферу за последние годы нередко штормило. А неразбериха в действующем законодательстве касательно недвижимости повышает «титульные риски», что ведет к удорожанию этого вида страхования. Все это понижает спрос на него.

ОЦЕНИТЬ недвижимость, ЧТОБЫ ЗАЩИТИТЬ

Причина робкого продвижения титульного страхования на отечественном рынке в том, что у банков и страховых компаний нет быстрой и надежной системы оценки ипотечных рисков. Разработку экспертов Консультационного центра недвижимости можно назвать одним из первых серьезных шагов к внедрению западного опыта в России.

Речь идет о методике оценки юридических рисков в сфере недвижимого имущества и технике юридическо-страховой защиты интересов собственников и иных лиц, в том числе залогодержателей. Разработана методика под руководством директора Центра, кандидата юридических наук Александра Латынцева, автора книг «Обеспечение исполнения договорных обязательств» и «Расчет убытков в коммерческой деятельности».

Суть методики в том, что изучение «истории» объекта ипотеки, анализ предоставленных правоустанавливающих документов ведется юристами-экспертами с применением удобных для работы таблиц. Последовательно заполняя все графы, можно провести полный и всеобъемлющий системный анализ правоотношений, не допуская пробелов, и наглядно отразить результаты правовой экспертизы: выявленные риски и проблемы.

Применяемые рабочие и итоговые таблицы созданы на основе подробной классификации предусмотренных нормативными актами оснований, которые влекут риски утраты владельцами прав на имущество. Методика выделяет шесть категорий рисков:

  • риски ненадлежащего оформления и одобрения сделок;
  • отдельные реституционные риски;
  • отдельные виндикационные риски;
  • риски обращения взыскания по долгам предыдущих собственников (ипотечные);
  • риски изъятия и запретов;
  • риски специально регулируемого порядка получения прав.

В таблицах обобщены и систематизированы наиболее значимые аспекты правоотношений в сфере недвижимости, на которые необходимо обращать особое внимание, проводя экспертизу.

Кроме того, системный подход позволяет упорядочить мониторинг судебной и правоприменительной практики. На основе собираемых статистических данных можно достоверно оценить уровень рисков и рассчитать размер страховой премии. Методика существенно сокращает время работы как заемщиков, так и специалистов банков и страховых компаний, анализирующих уровень возможных рисков, и позволяет им аргументировано мотивировать свои решения. Разработка Центра помогает находить оптимальные условия, которые обеспечивают исполнение кредитных обязательств и защищают от возможных убытков.

ЭКСПЕРТИЗУ ЗАКАЗЫВАЛИ? МЫ ИДЕМ К ВАМ!

Убедиться в эффективности методики можно, разумеется, только на практике.

Для этого заемщик или банк-кредитор должен заключить с Центром договор на проведение правовой экспертизы предмета залога и передать комплект документов на изучение. Специалисты, применяя методику, досконально оценивают «правовую историю» объекта. Итоговое юридическое заключение направляется заемщику, банку и страховой компании.

Как правило, эксперты предлагают заемщику пути снижения выявленных рисков, позволяя тем самым уменьшить стоимость страхового полиса. Если же оценивается недвижимое имущество, только намеченное для приобретения (например, в рамках ипотечной программы), юридическое заключение не ограничится общими выводами и выявленными рисками, а будет содержать конкретные рекомендации: какой вариант оформления правоотношений оптимально обеспечит исполнение договорных обязательств.

Результаты правовой экспертизы позволят определить уровень страхового покрытия, максимально защищающий интересы как заемщика, так и залогодержателя. Заключительный этап — оформление всех необходимых для страхования документов.

При необходимости юристы-эксперты представляют интересы заказчиков в судах и иных государственных органах. Оплата их работы происходит за счет страхового покрытия.

В заключение хотелось обратить внимание читателей на то, что согласно статьям 253 и 263 Налогового кодекса РФ, титульное страхование относится к имущественным видам страхования, поэтому затраты клиентов на оплату страховой премии включаются в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу.

МНЕНИЕ ЮРИСТА:

Юрий ЮДАКОВ

Управляющий партнер Компании Yudakov & Partners

Очень важно оценить «правовую историю» объекта до заключения сделки или выдачи кредита. В банке, специализирующемся на ипотечных кредитах или сделках с недвижимостью, для этого должны быть профильные юристы. Но в принципе можно воспользоваться услугами сторонних специалистов. Главное, чтобы их квалификация не вызывала сомнений — стоимость ошибки весьма высока.

Что касается титульного страхования, то, на наш взгляд, это некое дополнительное обеспечение и гарантия для залогодателя или приобретателя имущества. Как правило, в нашей стране титульное страхование применяется при сделках с жилой недвижимостью. Речь идет как о сделках на вторичном рынке жилья, так и о новостройках. В первом случае покупатель страхуется от потери титула в результате каких-либо действий третьих лиц, претендующих на эту собст­вен­ность. Во втором — когда дом еще не построен и существует риск неполучения права собственности на приобретаемую квартиру.

Мы также хотели бы обратить внимание на важность оценки недвижимого имущества, которое используется под залог для выдачи ипотеки. Очень важно правильно и, самое главное, наиболее точно оценить рыночную стоимость имущества — для того, чтобы не ошибиться с суммой выдаваемого кредита и избежать потерь, связанных с невозвратом кредита при реализации банком заложен­ного имущества. Если оценку рыночной стоимости квартиры можно по-лучить достаточно легко, то для оценки коммерческой или загородной недвижимости и земельных участков мы рекомендуем привлекать узкоспециализированных экспертов и оценщиков.

МНЕНИЕ СТРАХОВЫХ КОМПАНИЙ

Елена РОМАНОВА

Отдел ипотечного страхования промышленно-страховой группы «Основа»

Титульное страхование — эффективный способ защиты имущественных интересов при покупке недвижимого имущества. В случае если право собственности на объект недвижимости будет оспорено в суде, страховая компания возмещает денежные расходы, понесенные страхователем при покупке данной недвижимости. Зачастую судебное решение вызвано нарушениями, допущенными при проведении предыдущих сделок с данным объектом недвижимости, причем срок исковой давности о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет десять лет.

Виталий УС

Начальник отдела методологии и андеррайтинга Центра комплексного страхования финансовых рисков ОАО «РОСНО»

Страхование «титулов» входит в состав пакета рисков при ипотечном страховании (так застрахована большая часть из 40 тысяч ипотечных кредитов, выданных в 2005 году). Набирает обороты и титульное страхование недвижимости, предоставляемой в качестве залога по кредитам юридических лиц (здесь важна юридическая чистота всех сделок с недвижимостью). Суть титульного страхования — защита имущества от утраты в результате прекращения права собственности, и к нему могут быть применимы положения ст. 253 и ст. 263 НК РФ.

Александр СКОМОРОВСКИЙ

Управление страхования ответственности и финансовых рисков, отдел стра-хования финансовых и профессиональных рисков ОСАО «Ингосстрах»

Наша компания в настоящее время активно занимается развитием титульного страхования — нового, но очень важного вида страхования, которое является надежным средством стабилизации всего рынка недвижимости и гарантией для его участников.

ОСАО «Ингосстрах» уже достаточно продолжительное время сотрудничает с Консультационным Центром Недвижимости в области титульного страхования. Юридические заключения о недвижимости, составленные его экспертами, помогают нашей компании определять существующий уровень рисков и максимально быстро принимать решения об условиях страхования титула

Leave a Comment

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.